שוק הנדל"ן רותח, המחירים עולים, ואיתם מטבע הדברים עולה גם הביקוש למשכנתאות. החשש שהמחירים עוד יאמירו מביאה רבים להקדים ולרכוש דירה או בית ברמת המחירים הנוכחית. משיחה עם יועץ המשכנתאות אסף פרסי עולה שרוכשים רבים לא מחכים יותר לתכניות ממשלתיות שאולי יוזילו את המחירים, והלחץ לקנות גובר.
כפי שידוע, ואף ציינו בפרק של "ערך מוסף" על מתי ולמה שמאי מקרקעין, קבלת משכנתה מותנית בהערכה של הנכס על ידי שמאי. לבנקים יש רשימות של שמאים שעובדים איתם ומתוכם ניתן לבחור את השמאי המתאים, במחיר מסובסד. להערכת השמאי יש השפעה לא רק על אישור קבלת המשכנתה בכלל, אלא גם, ואולי בעיקר, על אחוזי המימון שהבנק יאפשר ממחיר הנכס, ובהתאם לכך גם על הריביות שתשלמו.
הסוגיה הזאת משפיעה בעיקר על זוגות צעירים שלוקחים אחוזי מימון גבוהים, וצריכים להביא הון עצמי שבמקרים רבים אין להם.
יועץ המשכנתאות אסף פרסי משתף מניסיונו:
שיעורי הריבית על משכנתאות שונים באחוזי מימון שונים.
ריבית עד 45 אחוז
ריבית גבוהה יותר בין 45 ל-60 אחוזים
וריבית עוד יותר גבוהה מ-60 ועד 75 אחוזים (השיעור המקסימלי לקבלת משכנתה).
השמאות שהבנק דורש היא שמאות בסיסית שמעריכה את הנכס תוך התייחסות לשטחים הבנויים בהיתר בלבד (ככל שמדובר בנכס בנוי) ללא כל פוטנציאל תכנוני עתידי. קיימים מקרים שהבנק מבקש שמאות מורחבת / שמאות לפי תקן 19 של התקינה השמאית, שכוללת גם התייחסות נוספת למצב התכנוני של הנכס וסביבתו שיכולה להשפיע במקרים מסויימים על ההערכת השמאי.
להערכה השמאי, יש השפעה על סכום המשכנתא שתקבלו. מקרה לדוגמא:
רוכשים שקנו דירה ב 1.95 מליון שקלים וביקשו 1.1 מליון במשכנתה (56% מימון) הערכת השמאי היתה 1.85 מליון כך ששיעור המימון בפועל עלה ל- 60%.
במקרה זה יכולות להיווצר שתי בעיות. אחת, שהבנק לא יאשר שיעור מימון הגבוה מ-56% והרוכשים יצטרכו להביא הון עצמי נוסף מהבית. השנייה, שריבית ההלוואה תהיה בשיעור גבוה יותר.
העלות של שמאות מורחבת יקרה יותר מהשמאות הבסיסית למשכנתה, עם זאת, היא מקיפה יותר ונותנת תמונה מדוייקת יותר על הנכס ושוויו.
ומה לגבי הערכות למוכרים?תמיד מומלץ לקחת שמאות לפני מכירה, זאת על מנת לקבל ניתוח אובייקטיבי של כלל מאפייני הנכס ושוויו הריאלי. תמונת מצב כזאת תאפשר למוכר לקבוע את גבולות הגזרה שתאפשר לסגור עסקה.
