אצל מרביתנו הפגישה הראשונה עם שמאי מקרקעין מתבצעת מיד אחרי שאנחנו פונים לבנק בבקשה לקבל משכנתא. בשלב הזה הבנק נותן לנו רשימה של שמאים שחוות הדעת מטעמם מקובלות עליו ומהרשימה הזאת אנחנו פונים למי שנראה לנו, או קרוב אלינו או פשוט לראשון שפנוי בזמן שמתאים לנו.
חוות הדעת הזאת מבטיחה לבנק שהוא לא מסכן את כספו כשהוא נותן את המשכנתא עבור אותו הנכס.
ומה באשר לרוכש עצמו?
דירה, בית, נדל"ן להשקעה, הם מההשקעות הגדולות ביותר שבני אדם עושים בחייהם וכדאי מאד שההשקעה הזאת תיבחן בעיניים מקצועיות לפני שחותמים על חוזה. אנשים שעוסקים בכך לפרנסתם או כחלק מעיסקיהם לעולם לא ירכשו נכס מבלי לקבל חוות דעת מקצועית של שמאי מטעמם שלצד הערכת השווי, יצביע גם על חסרונות או בעיות בנכס המוערך.
במקרה הזה ההמלצה היא לפנות לשמאי עוד לפני שחותמים על חוזה, לקבלת חוות דעת טרום רכישה. בחוות דעת זו, האחריות המקצועית של השמאי היא כלפי מזמין חוות הדעת וניתן בשלב מאוחר יותר להשתמש בה גם לשם קבלת משכנתא.
הכשרה של שמאי מקרקעין הנה מולטידיספלינית וכוללת לצד נושאים שמאיים מקצועיים ספציפיים, בין השאר גם חוקי תכנון ובניה, מיסוי, חוקים והיבטים קנייניים ופסיקה רלוונטית, ואפילו קצת מיסודות הנדסת בנין והנדסה אזרחית, ויסודות מדידה ומיפוי.
כך שכששמאי מגיע להעריך נכס – הוא לוקח בחשבון שורה ארוכה של קריטריונים, ומבצע בדיקות עומק, ביניהן: המצב המשפטי של הנכס, רישומו ברשויות, היתרי הבניה הקשורים אליו, תכניות בנין עיר קיימות ועתידיות שעשויות להשפיע על השווי וכמובן בוחן את מצבו הפיזי הכללי. את השווי השמאי קובע בשקלול של כל הפרמטרים הנ"ל.
תארו לעצמכם שאתם קונים בית באזור פסטורלי ושקט, מבלי לדעת שעל פי התכניות יעבור בעתיד ברחוב הסמוך כביש מהיר, או תוקם תחנת רכבת. לחלופין במקרה של כוונה לרכוש נכס שאחד מיתרונותיו הבולטים הנו הנוף, כחלק מהערכת השמאי, הוא בודק האם היתרון הזה ישמר לאורך זמן או שתוכניות עתידיות עלולות לבטל את כולו או את חלקו. לדוגמא, דירה שהיום פונה אל קאנטרי קלאב מבטיחה נוף פתוח וזרימת אוויר ויתכן שהרוכש עדיין לא יודע שזה עניין של כמה שנים שהקאנטרי יבוטל ובמקומו יבנו מגדלים.
תקלות כאלה, ואחרות, ניתן למנוע מראש ולהימנע מהפתעות אחרי הרכישה, אם שמאי מטעמכם יבצע חוות דעת "טרום רכישה" בטרם החתימה על חוזה.
אחד המצבים שהחיים מזמנים לנו ושרצוי להעזר בהם בשמאי הוא מקרה של "פירוק שיתוף במקרקעין". בין אם מדובר בזוג שמתגרש וצריך להעריך את הבית/ים המשותפים, או כמה יורשים שירשו נכס/ים משותפים ומעוניינים להפריד כוחות.
מעורבות של שמאי מקצועי תביא להערכה ריאלית של הנכסים ובמקרים רבים תמנע מריבות וסכסוכים במצבים שלא פעם טעונים ממילא.מקרים אחרים שבהם רצוי ובדרך כלל גם משתלם להזמין חוות דעת משמאי הנם כאשר נדרש תשלום לרשויות בגין עסקת המקרקעין, בין אם מדובר בהיטל השבחה, ובין כאשר מוכרים נכס הכולל זכויות בנייה נוספות החשוף לדרישת תשלום מס שבח. במקרים רבים ניתן בעזרת שמאי להפחית את השומות למיניהן. דוגמאות ופרטים בפרק של "ערך מוסף" על ההצלחות שלנו בהפחתת היטלי השבחה.
