הפעם בערך מוסף על תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידת אדמה, שנכון לעכשיו תסתיים באוקטובר 2022. המשמעות היא שבקשות להיתרי בניה שמבוססים על התכנית הזאת חייבות להיות מוגשות לרשויות לפני המועד הזה.
לראשונה הוצגה תמא 38 בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים בני 3 קומות ויותר, שניבנו לפני שנת 1980. הרעיון מאחורי התכנית היה לתת ליזמים וקבלנים תמריץ שיגרום להם לחזק את המבנים ובתמורה הם יקבלו זכויות בניה לדירות נוספות באותם מבנים, שאותן יוכלו למכור בשוק החופשי.
כחמש שנים מאוחר יותר התקבל תיקון לתכנית שעל פיו ניתן לא רק לחזק את המבנה ולהוסיף עליו, אלא אף להרוס אותו לחלוטין ולבנות במקומו מבנה חדש וממוגן.
כך הפכה התכנית מתכנית שמטרתה העיקרית מיגון – לתכנית שמאפשרת התחדשות עירונית רחבה יותר.
לדיירי הבנין התכנית כדאית כי יקבלו דירות חדשות, ובדרך כלל גדולות יותר עם ממ"ד מרפסת וחניה. היזמים מצדם, מקבלים את הזכות לבנות דירות חדשות שאותן כאמור הם מוכרים בשוק החופשי במיוחד בעידן שבו קיים מחסור בקרקעות המשווקות על ידי המדינה. כל זה נכון כמובן באזורי ביקוש. בעיקר באזור המרכז וסביב תל אביב.
בטיול קצר ברחובות תל אביב, בעיקר דרום מרכז והצפון הישן, ניתן לראות מספר גדול של מגרשים ריקים או התחלות בניה במקום שבו עמדו בנינים רק לפני זמן קצר.
רישמית אמורה תמ"א 38 להסתיים באוקטובר בשנה הבאה, ואז אמורה להיכנס לתוקף תכנית אחרת להתחדשות עירונית. עם זאת כלל לא בטוח שכדאי לחכות לה. אם בתמ"א 38 ניתן פטור ממיסים שונים, כלל לא בטוח שהתנאים האלה יישמרו בתכנית החדשה.
בין השאר נבחנת האפשרות לגבות מיסים או חלק מהם עם מימוש התכנית באזור המרכז, ולהפנות את התקבולים האלה למימון חיזוק מבנים בפריפריה, שם תמ"א 38 לא מומשה כמעט ולא השיגה את יעודה בשל חוסר הכדאיות הכלכלית ליזמים. נציין שבחלק מאזורי הפריפריה המיגון והחיזוק נדרשים במיוחד בשל היותם מועדים לרעשי אדמה לנוכח הקירבה לשבר הסורי אפריקני.
לאחרונה חזינו בדיוק במצב שאותו התוכנית למנוע: קריסה של כמה מבנים ישנים ברמת גן, ברעננה ובחולון, וכמה אחרים שפונו בשל סכנת קריסה מיידית. למרבה המזל לא היו נפגעים בגוף או בנפש, אך רבים איבדו את כל רכושם, ועדיין לא יודעים מה יעלה בגורלם.
הצורך בחיזוק, לצד הצורך להגדיל את היצע הדירות לנוכח עליית המחירים הדרסטית, מביא לכך שבימים אלה מקדמים בכנסת חוק להורדת הרוב הדרוש לפרויקטים של התחדשות עירונית. נציין שמימוש תמ"א 38 מהווה כ-35 אחוזים מכל התחלות הבניה באזורי ביקוש (בעיקר אזור המרכז). אם עד כה נדרש רוב של 80 אחוזים מבעלי הדירות, הרי שעל פי הצעת החוק החדשה יידרש רוב של 66 אחוז בלבד. מנתונים שהוצגו לועדת הפנים של הכנסת עולה ששינוי כזה יכול לקצר בשנתיים את משך הזמן לקידום הפרויקט.
במקביל נבחנת האפשרות להפחית את הרוב הדרוש ל-51 אחוזים במקרה שמדובר בבניין בסכנת קריסה.
אם התכנית החדשה לא תאושר עד נובמבר הקרוב, תמליץ שרת הפנים שקד להאריך את התכנית הקיימת בשנה נוספת. ברשויות המקומיות מתנגדים לאפשרות הזאת ומבקשים להעביר את הסמכוית אליהן, על בסיס התכנית הקיימת. צפו להתפתחויות. המשך יבוא בפרק נוסף ושל "ערך מוסף" לכשתתקבל החלטה.
